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Changes in demographics will mean changes for opportunities in real estate.

Il terremoto demografico fa tremare le città

  • 13apr 18
  • Andrew Allen Head of Global Property Research and Strategy

Gli investitori immobiliari dovrebbero temere un terremoto che interesserà le città di tutto il mondo. Non ha a che vedere con alcuna scossa sismica, ma con i cambiamenti demografici in corso.

La parola dell’anno per il 2017, secondo l'Oxford English Dictionary, è stata youthquake, terremoto giovanile, che identifica un “significativo cambiamento culturale, politico o sociale, creato dall'azione o dall’influsso dei giovani". In realtà, youthquake non è un termine nuovo: fu coniato dalla rivista Vogue nel 1965 per descrivere un movimento cultuale emergente a Londra trainato dalle nuove generazioni.

La parola su cui invece si dovrebbe concentrare chi investe nel mercato immobiliare è piuttosto agequake, terremoto demografico, ovvero il profondo cambiamento delle dinamiche demografiche che coinvolge tutte le generazioni, provocando un significativo impatto anche sulle città, e pertanto sulle nostre strategie di investimento in tutto il mondo.

Attualmente ci sono diversi livelli di cambiamento demografico in corso a livello globale, ma se si esamina la situazione nel Regno Unito si può notare che in trent’anni c’è stato un enorme cambiamento in termini di reddito disponibile tra le diverse fasce di età. Benvenuti in una nuova era dove l’età media e la ricchezza crescono di pari passo.

C’è stato un notevole miglioramento delle condizioni finanziarie delle fasce più anziane per diversi fattori: un lungo periodo di rialzo del valore degli immobili, un sistema pensionistico basato sull’ultima busta paga e la robusta occupazione. Quello che colpisce maggiormente è il peggioramento dello stato finanziario dei più giovani, dovuto al debito studentesco, a un mercato del lavoro sempre più flessibile e ai prezzi inaccessibili degli immobili.

Chi di noi ha partecipato al MIPIM, uno dei più importanti eventi mondiali sul mercato immobiliare, ha cercato di capire cosa comportasse tutto questo per l’industria del real estate nonché per comprendere le nuove esigenze immobiliari in termini di case, negozi, uffici, distribuzione e settore manifatturiero. Non è dunque una coincidenza il fatto che all’edizione del MIPIM di quest’anno appena conclusa fossero presenti 500 città.

Quali sono le novità?

Le più ovvie riguardano il settore retail. L’offerta di tale settore dipende dal vecchio presupposto secondo cui i consumatori giovani dovrebbero essere il principale driver della domanda, eppure sappiamo che i giovani oggi hanno una disponibilità di reddito inferiore e si rivolgono sempre più all’e-commerce. I centri commerciali che facevano affidamento su una forte frequentazione giovanile si trovano chiaramente in difficoltà. I più anziani dispongono invece di maggiore possibilità economica, ma solitamente non vengono associati a un forte livello di consumi. Come creare dunque l’ambiente giusto per attirare più consumatori? E cosa comporta tutto ciò per i canoni di locazione?

La buona notizia è che le persone sono ancora alla ricerca dell’esperienza e dell’interazione sociale. Ma chi ha un negozio deve adattarsi, incrementando il grado di interesse per attirare uno spettro più ampio di consumatori. La sfida consiste nell’offerta di ambienti con una forte identità, quindi centri città o centri commerciali di alta qualità con un range variegato di negozi, servizi, ristoranti e intrattenimento. Non sarà facile per molte location e potrebbe richiedere l’intervento di specialisti e continui investimenti visto lo scenario sempre più incerto, con flussi di reddito più contenuti e variabili. È possibile riuscirci, ma sarà sempre più difficile.

Un fattore positivo per gli investitori immobiliari è la forte crescita della domanda di immobili residenziali in affitto, oltre al cambio di mentalità nei confronti degli affitti in genere. Per alcuni, gli ostacoli finanziari per acquistare una casa sono tali da rendere la locazione una necessità. Ma sono sempre di più coloro che, potendo contare su un’offerta garantita e professionale, scelgono comunque la locazione. I più giovani privilegiano lo stile di vita all’idea di possesso, e dunque essendo portati a possedere di meno sono più propensi alle soluzioni in affitto. Vi sono segnali di questo diverso approccio nel Regno Unito e negli Stati Uniti dove sono sempre meno i millennials che possiedono addirittura l’auto.

Un fattore positivo per gli investitori immobiliari è la forte crescita della domanda di immobili residenziali in affitto, oltre al cambio di mentalità nei confronti degli affitti in genere.

Nel Regno Unito, le locazioni residenziali private saliranno del 24% circa entro il 2022, ma in questo momento la maggior parte degli immobili è di proprietà di locatori privati o singoli individui. Noi prevediamo una transizione verso il settore delle locazioni private a gestione professionale (Private Rented Sector o PRS). Questo modello è già consolidato negli Stati Uniti e in Germania, con condomini ben progettati e ben gestiti, contratti di locazione a lungo termine, in qualche caso anche affitti controllati indicizzati all’inflazione, oltre a servizi come palestra, bar e WiFi. Le locazioni garantite a lungo termine in questo settore rappresentano un’opportunità ideale per gli investitori. Sulla base della nostra esperienza negli investimenti in progetti moderni di qualità in Germania, i locatari restano in media per 7-12 anni, mentre nel Regno Unito solo per 12-18 mesi. Più a lungo dura la locazione, minori sono i costi di gestione; aumenta inoltre l’efficienza in termini di costi e operatività, sia per i residenti che per i proprietari. È un modello che funziona.

I locatari stanno acquisendo fiducia in questi meccanismi e così si amplia anche la fascia di età degli interessati. Naturalmente devono esserci offerte di valore anche per i giovani e i meno abbienti, ma potenzialmente anche più offerta di locatari benestanti, poiché sappiamo che sta aumentando il numero di potenziali affittuari ad alto reddito.

Anche il settore uffici risente dell’influenza dei millennials, che preferiscono spazi di lavoro flessibili e aperti, dove possono condividere idee e collaborare. Sono passati di moda gli uffici modulari dei loro genitori; i nuovi spazi riflettono la rapida urbanizzazione della domanda occupazionale a scapito degli uffici nelle zone industriali periferiche. I giovani lavoratori sono attirati dal contesto urbano, e lo stesso vale per i datori di lavoro. Basta vedere le decisioni prese di recente da grandi società del settore tecnologico che si sono trasferite nei centri città per attirare e fidelizzare giovani talenti ben istruiti. Tutto ruota attorno al fatto che le persone vogliono trovarsi vicino ai centri più dinamici, con intrattenimenti, negozi e comodità dei trasporti.

Gli investitori e le società di sviluppo immobiliare che offrono spazi di lavoro altamente tecnologici e collaborativi, con il giusto mix di servizi, si assicureranno locatari e canoni di alta qualità, ottenendo ottime performance.

Il terremoto demografico, o agequake, è già letteralmente alle porte delle nostre città e avrà effetti rilevanti. Per negozi, uffici e abitazioni, le dinamiche demografiche e la ricchezza saranno i fattori trainanti della domanda che continuerà a favorire le strategie immobiliari di successo nelle principali città globali. Saranno proprio queste città a trarne i maggiori vantaggi!

Questo articolo è stato pubblicato originariamente su CoStar in data 14 marzo 2018.





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