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Shopping online suits logistics just fine

E-commerce e logistica: un binomio perfetto

  • 15gen 18
  • Anne Breen Head of Real Estate Research & Strategy, Aberdeen Standard Investments

Il boom dell’e-commerce ha fatto impennare la richiesta di spazi logistici. Di conseguenza, il comparto industriale ha sovraperformato nei vari mercati immobiliari globali. Fattori strutturali favorevoli e strategie innovative per la distribuzione dovrebbero continuare a sostenere l’ottimo andamento del mercato immobiliare industriale.

Siamo sempre di più a fare shopping online, semplicemente perché è comodo e conveniente. Fra le altre cose, incentiva la concorrenza e il dinamismo tra i retailer e sta contribuendo a rivoluzionare il mercato immobiliare. Il recente fallimento di Toys “R” Us è un esempio calzante: la catena di giocattoli non è riuscita a far fronte in maniera efficiente all’ascesa dell’e-commerce. La società di servizi finanziari Cowen calcola che nel 2017 i consumatori statunitensi abbiano fatto il 41% dei loro acquisti in giocattoli e videgiochi online, il doppio delle vendite online di questo settore nel 2009.

Cede il comparto retail, avanza quello industriale

Il successo delle vendite online sta penalizzato gli esercizi commerciali tradizionali, ma d’altra parte favorisce un altro segmento immobiliare: quello degli edifici a uso industriale che ospitano attività di logistica. Il settore immobiliare industriale ha vissuto una fase di profondo cambiamento negli ultimi 10 anni. Rivenditori al dettaglio che rimodellano il proprio business, società di logistica e ascesa dell’e-commerce hanno fatto lievitare la domanda. Amazon, ad esempio, ha dominato il boom della logistica nel Regno Unito negli scorsi anni e sembra intenzionata ad aumentare ulteriormente la capacità della sua catena di fornitura. È proprio il forte aumento della richiesta di spazi logistici ad aver trainato il comparto industriale e la performance del mercato immobiliare commerciale a livello globale. Non a caso, nel 2016 il segmento degli immobili industriali ha sovraperformato il benchmark complessivo di settore in quasi tutte le aree geografiche.

Essendo aumentato il numero di operatori istituzionali che investono in immobili industriali, anche i prezzi sono saliti, favorendo la crescita del capitale. Ma questo è solo un aspetto del fenomeno. Nei 30 mercati globali misurati da MSCI nel 2016, gli asset industriali hanno generato le migliori performance in termini di income in ben 18 paesi. I locatari hanno aumentato i canoni di locazione poiché i tassi di sfitto degli immobili industriali sono prossimi o pari a livelli storicamente bassi in gran parte dei mercati globali.

Negli Stati Uniti, ad esempio, gli spazi a uso logistico rappresentano il segmento immobiliare più fiorente in rapporto alla rispettiva performance storica, con livelli di sfitto inferiori di un terzo al dato migliore dell’ultimo ciclo. Con queste premesse, non sorprende che sia proprio la logistica ad aver registrato il maggiore tasso di crescita dei canoni di locazione in tutto il mercato immobiliare statunitense per 15 trimestri di fila.

C’è ancora margine di crescita?

Proprio perché il settore immobiliare industriale ha beneficiato di un lungo periodo di sovraperformance, oggi gli investitori si domandano se la crescita dell’e-commerce possa continuare a stimolare il settore. A nostro avviso, il margine di miglioramento è ancora ampio.

Il fatturato dell’e-commerce rappresenta ancora una percentuale ridotta del volume d’affari del retail a livello globale, mentre il suo tasso di crescita supera di gran lunga il resto del settore.

Inoltre, la distribuzione diretta ai consumatori online è molto meno efficiente rispetto all’attività di consegna nei negozi fisici, poiché richiede quasi il doppio dello spazio necessario a parità di fatturato. Di conseguenza, anche se l’e-commerce sottrae guadagni ad altri segmenti del retail, la domanda di servizi logistici beneficia di un fattore trainante strutturale. Secondo Prologis, un grande REIT (Real Estate Investment Trust) dedicato al comparto industriale, è solo poco più del 10% lo spazio a livello globale attualmente destinato all’e-commerce, pertanto il margine di crescita è senz’altro ampio.

Sempre un passo avanti

Molte società di logistica stanno impiegando in misura crescente strategie innovative di distribuzione per soddisfare la domanda in modo efficace ed efficiente, ad esempio razionalizzando lo spazio industriale esistente attraverso progettazioni multipiano. Anche le strutture polifunzionali stanno diventando sempre più comuni. In questo caso, la flessibilità dell’infrastruttura è fondamentale, laddove lo spazio industriale serva settori e attività emergenti come le bioscienze, i digital media e il fashion design.

Infine, la capacità delle società di soddisfare le richieste di consegna rapida a domicilio rappresenta un ulteriore fattore chiave di successo. Aumentando il numero di persone che vivono in aree densamente popolate sia nelle città che in prossimità di esse, il concetto di sharing economy potrebbe tradursi nella creazione di centri di raccolta urbani (strutture logistiche situate vicino alle aree da servire). Questo tipo di iniziative dimostra che la domanda di servizi logistici difficilmente diminuirà nel prossimo futuro, anche se cambieranno i metodi di consegna.

Avanti con cautela

Per quanto riguarda il prossimo futuro, il ciclo del mercato immobiliare industriale è in una fase relativamente avanzata e i prezzi degli asset prime sono molto competitivi. Di conseguenza, saper scegliere gli immobili migliori nell’ubicazione giusta è di vitale importanza per gli investitori che vogliono continuare a beneficiare di rendimenti ottimali. Fermo restando questo principio di cautela, l’ascesa dell’ecommerce presenta una miriade di opportunità ed è una delle ragioni principali per cui gli spazi destinati alla logistica resteranno probabilmente un obiettivo ambito per molti investitori istituzionali del comparto immobiliare per il 2018 e oltre.





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