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Young and in the Housing Market

I giovani e il mercato immobiliare

  • 23gen 18
  • Susan Anderson Senior Investment Strategist, Aberdeen Solutions

“L’idea di possedere o di affittare un posto tranquillo e sicuro tutto per sé è il sogno di molti.” Sajid Javid MP, Ministro delle comunità e del governo locale.

La possibilità di investire nel mercato immobiliare rappresenta una sorta di improbabile miraggio per una fetta crescente della popolazione del Regno Unito. Una combinazione di fattori, come i prezzi in aumento, le difficili condizioni di prestito, la lentezza con cui vengono approvati i progetti di costruzione e la carenza di abitazioni disponibili, ha creato barriere elevate e sempre più difficili da superare per chi desidera avere una casa di proprietà.

Ad essere particolarmente colpita da queste tendenze è la generazione dei Millennial, ovvero i giovani entrati nell’età adulta all’inizio del 21° secolo.

Negli ultimi dieci anni, secondo un rapporto della Resolution Foundation, la percentuale dei cittadini tra i 25 e i 35 anni che possiede una casa di proprietà è diminuita dal 40% al 25%. Tale flessione è emersa in combinazione con l’aumento delle locazioni e il numero di single adulti che scelgono di restare a vivere nella casa di famiglia coi genitori per non dover pagare un affitto, mentre risparmiano in vista dell’acquisto di una casa.

In realtà, la maggior parte dei Millennial non ha molta scelta. Sia l’aumento delle locazioni sia la riluttanza a lasciare il nido familiare sono una conseguenza della scarsa accessibilità degli immobili. Secondo un White Paper del governo sul mercato immobiliare nel 2017, il costo medio di un’abitazione nel Regno Unito è di quasi otto volte il reddito medio, un record storico. Nel 2000 i risparmi necessari per versare la cauzione per l’acquisto della prima casa erano di 7.600 sterline rispetto alla media dello scorso anno che è superiore a 22.500 sterline. Nationwide Building Society, nel rapporto sull’indice dei prezzi immobiliari del 2017 riporta: “nella maggior parte delle regioni il tipico acquirente ci metterebbe otto anni ad accumulare abbastanza risparmi per versare un anticipo per la casa”. E questo prima di calcolare le commissioni che si devono sostenere quando si compra un immobile. Non ci stupisce dunque che il numero di cittadini nel mercato delle locazioni private sia raddoppiato dal 2000.

Ma quello che è importante sottolineare non è il livello complessivo degli acquirenti della prima casa, ma l’impatto dell’incremento dei costi che fa salire l’età media di coloro che possono permettersi l’acquisto.

Secondo uno studio dell’Ufficio nazionale di statistica, nel 1991 il 67% della fascia di età tra i 25 e i 34 anni possedeva un’abitazione.

Nel 2011/2012 il dato è sceso al 43% e nello stesso periodo è diminuita anche la percentuale di proprietari di abitazioni nella fascia di età tra i 16 e i 24 anni (dal 36% al 10%) e nella fascia di età tra i 35 e i 44 anni (dal 78% al 64%). Invece è aumentata la percentuale di proprietari nelle fasce di età più elevate.

Secondo un recente sondaggio dell’English Housing Survey, il numero di acquirenti della prima casa 20 anni fa (nel 1995-1996) era pari a 922.000. Questa cifra è scesa a 654.000 negli ultimi anni (2015-2016).

I costi più elevati collegati alla proprietà dell’abitazione sono indubbiamente un incentivo ad affittare per un crescente numero di persone nel Regno Unito.

La domanda di sviluppo immobiliare

I problemi non sono solamente di tipo finanziario, bensì riguardano anche aspetti strutturali a lungo termine.

Praticamente, nel Regno Unito non si costruiscono abbastanza nuovi immobili da decenni. È opinione condivisa che servirebbero 225.000-275.000 nuove abitazioni all’anno per tenere il passo con la crescita della popolazione e colmare anni di offerta insufficiente. Eppure l’anno scorso sono state completate solamente 170.000 abitazioni. Con la domanda superiore all’offerta, i prezzi sono saliti. Sono state attuate diverse misure da parte del governo per limitare il mercato buy-to-let (ovvero l’acquisto di un immobile allo scopo di affittarlo), per incoraggiare il risparmio, la proprietà condivisa e i contributi per l’acquisto, ma questi provvedimenti iniziano solo ora a dare qualche frutto.

In tale scenario, i costruttori britannici quotati prosperano. Barratt Homes ha annunciato recentemente che le vendite sono salite dell’8,4%, anche grazie al contributo governativo attraverso la formula help to buy e la crescente partecipazione degli investitori buy-to-let. Ma il settore privato da solo non può compensare la mancanza di nuove abitazioni a prezzi accessibili.

Il governo Thatcher negli anni ‘80 introdusse dei piani per il diritto all’acquisto di un’abitazione che però non hanno risolto il problema nel lungo periodo.

Di fatto hanno ridotto la quantità di abitazioni del settore pubblico a prezzi accessibili trasferendo la proprietà degli immobili dal settore pubblico a quello privato.

La Home Builders Federation, un’associazione di categoria che rappresenta i costruttori del settore privato in Galles e Inghilterra, ha dichiarato che non si può fare affidamento sul settore privato per la costruzione di abitazioni sufficienti a soddisfare la domanda e ha invitato il settore pubblico a intervenire.

Sajid Javid, Ministro delle comunità e del governo locale, ha introdotto una serie di iniziative per migliorare la pianificazione locale, la disponibilità di terreni, le infrastrutture e il ritmo delle costruzioni, ma ci vorrà tempo prima che inizino a dare risultati tangibili. Il White Paper prevede anche miglioramenti al settore delle locazioni. Sono state inoltre proposte soluzioni più radicali, come la costruzione di nuove abitazioni per 50 miliardi di sterline, sembra però improbabile che il governo riesca nell’intento considerando gli obiettivi del deficit da rispettare.

Generation Rent: la generazione che affitta

Entro il 2025 si stima che saranno 7,2 milioni i nuclei familiari che vivono in una casa in affitto, rispetto ai 5,4 milioni del 2014. Ben il 50% dei 20-39enni oggi considera normale prendere in affitto un’abitazione anziché acquistarla. Non ci deve sorprendere. Se consideriamo un salario medio pre-imposte di 28.000 sterline e una spesa mensile per l’affitto piuttosto alta, le bollette, le tasse comunali e la spesa alimentare, un giovane britannico potrebbe metterci mediamente 20 anni per riuscire ad accumulare fondi sufficienti per pagare la cauzione per l’acquisto di una casa.

Ma ci sono altre ragioni dietro al boom degli affitti. Le generazioni più giovani si sistemano e formano una famiglia più tardi rispetto ai nonni e ai genitori. Per motivi di lavoro può essere necessario spostarsi in un’altra città, e questo favorisce la locazione rispetto all’impegno di un mutuo ipotecario a lungo termine. Questo vale in particolare per i single della generazione dei Millennial, forse meno per le famiglie più giovani che in genere preferiscono la stabilità di un immobile di proprietà.

L’Europa ha tradizionalmente una percentuale di locazioni più alta rispetto al Regno Unito, da decenni. In alcuni Paesi, il numero di persone che vive in un immobile in affitto supera quello di chi abita in una casa di proprietà.

In Svizzera, per esempio, circa il 56% della popolazione affitta anziché possedere l’abitazione.

Gli Stati Uniti e l’Asia beneficiano entrambi di un mercato delle locazioni vivace e considerano interessante l’opportunità di investire nel settore delle locazioni private.

Ma nel Regno Unito prevale la cultura della casa di proprietà.

L’effetto “Finanziaria”

Il governo è consapevole della centralità della casa di proprietà nel Regno Unito, che è anche un fattore importante per gli elettori. Nel 2017 il Primo Ministro May promise di “aggiustare un mercato immobiliare in difficoltà”. Il Cancelliere Phillip Hammond ha annunciato l’abolizione dell’imposta di bollo sulla prima casa con un valore fino a 300.000 sterline, con un risparmio dunque fino a 5.000 sterline. Per quanto si tratti di una misura utile per alcuni, non basta certamente a risolvere il problema per la maggior parte di giovani che stanno ancora risparmiando per permettersi la cauzione o per coprire il crescente costo della vita.

Conseguenze a lungo termine

Indubbiamente il governo è preoccupato per le implicazioni politiche ed economiche dell’attuale crisi immobiliare nel Regno Unito.

Non c’è un’unica spiegazione o soluzione per la situazione del mercato immobiliare britannico. L’ascesa della “Generation Rent” dipende dalla combinazione di questi fattori. Ma come per il livello del debito personale, i cambiamenti nel sistema immobiliare influiscono sulle generazioni più giovani e sulle giovani famiglie in modo sproporzionato, creando un divario generazionale che avrà conseguenze a lungo termine per l’economia, la politica e la ricchezza personale.





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